Les abus, malfaçons et arnaques dans le domaine de l’immobilier

Les abus, malfaçons et arnaques dans le domaine de l’immobilier constituent des problèmes récurrents, et les victimes peuvent se tourner vers les tribunaux pour obtenir réparation.

La jurisprudence en matière d’immobilier est abondante et couvre divers types de litiges, notamment les malfaçons, les vices cachés, les abus de confiance et les fraudes dans les transactions immobilières.

1. Les malfaçons dans les travaux de construction ou de rénovation La responsabilité des constructeurs (architectes, entrepreneurs, promoteurs) est régie par des textes législatifs et réglementaires comme la garantie décennale (article 1792 du Code civil). Cette garantie couvre pendant 10 ans les dommages affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.

Jurisprudence notable :

- Cass. civ 3e, 19 juin 2002 (n°00-17.655) : Cette décision rappelle que la garantie décennale s'applique même si le dommage ne s'est pas encore manifesté totalement, mais que son évolution est inévitable.

- Cass. civ 3e, 7 février 2001 (n°99-10.535) : Le constructeur est tenu de réparer les dommages même si la cause du dommage est imputable à un sous-traitant.

2. Vices cachés dans l'achat immobilier Lors de la vente d’un bien immobilier, le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés (article 1641 du Code civil). Le vice caché est un défaut qui rend le bien impropre à l'usage auquel il est destiné ou qui en diminue tellement l'usage que l'acquéreur ne l'aurait pas acheté ou en aurait offert un prix moindre.

Jurisprudence notable :

- Cass. civ 3e, 24 septembre 2008 (n°07-15.115) : La Cour de cassation a confirmé que l’acquéreur d’un bien immobilier affecté d’un vice caché peut demander soit l’annulation de la vente, soit une réduction du prix de vente.

- Cass. civ 3e, 10 décembre 2008 (n°07-20.691) : Le vendeur est responsable des vices cachés, même s'il n'en avait pas connaissance, sauf s'il a stipulé une clause d’exonération de garantie (clause qui est souvent jugée abusive pour les non-professionnels).

3. Abus de confiance et escroqueries dans les transactions immobilières Dans certains cas, les promoteurs, agents immobiliers ou même des particuliers peuvent commettre des fraudes, en particulier lors de la vente ou de la location de biens immobiliers. La loi et la jurisprudence ont pour but de protéger les acheteurs et les locataires.

Jurisprudence notable :

- Cass. crim 11 février 2015 (n°14-82.195) : Une agence immobilière a été condamnée pour abus de confiance pour avoir encaissé des sommes destinées à des travaux sans effectuer ces travaux.

- Cass. crim 20 octobre 2021 (n°19-87.108) : Condamnation d’un promoteur pour escroquerie après avoir vendu un bien en masquant délibérément un problème juridique important qui aurait empêché l’acheteur de réaliser des travaux sur le terrain.

4. Abus de clauses contractuelles dans les baux locatifs Les locataires peuvent parfois être confrontés à des clauses abusives dans les contrats de bail ou à des demandes illégitimes de la part des propriétaires.

Jurisprudence notable : - Cass. civ 3e, 19 mars 2014 (n°13-11.297) : Une clause imposant au locataire des frais excessifs de remise en état à la fin du bail a été jugée abusive et annulée.

- Cour d’appel de Paris, 16 septembre 2016 : La demande d’un propriétaire imposant au locataire de prendre en charge des frais d'entretien normalement à la charge du propriétaire a été jugée illégitime.

5. Arnaques à l'achat en état futur d’achèvement (VEFA) Dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement, des promoteurs peu scrupuleux peuvent ne pas respecter les délais de livraison ou livrer un bien qui ne correspond pas aux normes contractuelles.

Jurisprudence notable : - Cass. civ 3e, 6 novembre 2012 (n°11-23.408) : Le promoteur qui n’a pas livré dans les délais prévus peut être condamné à verser des dommages-intérêts à l’acquéreur.

6. Lutte contre les pratiques abusives des agences immobilières Des pratiques déloyales peuvent être constatées dans la gestion des mandats de vente ou de location. Certaines agences ne respectent pas toujours les règles relatives à la transparence des frais et des obligations contractuelles.

Jurisprudence notable : - Cass. civ 1re, 6 décembre 2012 (n°11-25.475) : Une agence immobilière a été sanctionnée pour avoir omis d’informer l’acquéreur de certaines charges importantes avant la signature du compromis de vente.

Recours pour les victimes : Les victimes d’abus, de malfaçons ou d’arnaques immobilières peuvent engager diverses actions judiciaires, notamment :

- Action en responsabilité contractuelle pour obtenir des dommages intérêts en cas de manquement aux obligations contractuelles.

- Action en annulation de la vente pour vices cachés ou dol (tromperie).

- Saisine de la Commission de conciliation locative pour résoudre un litige avec un bailleur.

- Action pénale pour abus de confiance, escroquerie, ou fraude.

Les procédures judiciaires varient en fonction du type de problème, mais la jurisprudence protège de manière accrue les consommateurs dans le secteur immobilier.